www.pueya.com
Related Articles
Πολλοί μισθωτές συνάπτουν συναλλαγές μίσθωσης που πιστεύουν ότι είναι ανταγωνιστικές με βάση λανθασμένες υποθέσεις επιτοκίων. Οι περισσότεροι υπολογισμοί του επιτοκίου μίσθωσης δεν λαμβάνουν υπόψη το προσωρινό μίσθωμα. Το ενδιάμεσο ενοίκιο είναι η παγίδα που επιτρέπει στους εκμισθωτές να λαμβάνουν αυξήσεις στις τιμές μίσθωσης. Είναι απρόβλεπτο και το ποσό μπορεί να είναι αυθαίρετο. Κατανοώντας πώς το προσωρινό μίσθωμα μπορεί να επηρεάσει τη μίσθωσή σας, μπορείτε να κλείσετε αυτήν την παγίδα και να απολαύσετε την τιμή μίσθωσης που νομίζατε ότι διαπραγματευόσασταν.
Τι είναι το προσωρινό μίσθωμα;
Το ενδιάμεσο μίσθωμα, γνωστό και ως μίσθωμα ατόμου, είναι το μίσθωμα που χρεώνει ο εκμισθωτής στον μισθωτή από τη στιγμή που ο μισθωτής αποδέχεται τον μισθωμένο εξοπλισμό μέχρι την επίσημη ημερομηνία έναρξης της μίσθωσης. Οι περισσότερες μισθώσεις ξεκινούν την πρώτη ημέρα του μήνα που ακολουθεί την αποδοχή του εξοπλισμού. Σε μια μίσθωση με μηνιαίες πληρωμές, το ενδιάμεσο μίσθωμα υπολογίζεται ως εξής: πολλαπλασιάστε τον αριθμό των ημερών στην ενδιάμεση περίοδο με το ποσό μηνιαίας πληρωμής και διαιρέστε το προϊόν με το 30. Στην ακραία περίπτωση, το προσωρινό μίσθωμα μπορεί να προσθέσει σχεδόν μια πλήρη περιοδική πληρωμή η μίσθωση. Σε αυτές τις περιπτώσεις αυξάνει δραματικά το πραγματικό επιτόκιο μίσθωσης.
Ο αντίκτυπος της προσωρινής μίσθωσης στην ακραία περίπτωση μπορεί να φανεί στο ακόλουθο παράδειγμα: υποθέστε ότι αποδέχεστε μια μίσθωση 36 μηνών για εξοπλισμό που κοστίζει $100.000. Υποθέστε επίσης ότι η μηνιαία πληρωμή είναι 3.113 $ ανά μήνα, που καταβάλλεται την πρώτη κάθε μήνα. Ας υποθέσουμε ότι η μίσθωση σάς επιτρέπει να αποκτήσετε την κυριότητα του εξοπλισμού για $1 στο τέλος της μίσθωσης. Επομένως, το πραγματικό επιτόκιο μίσθωσης είναι 8%.
Τώρα υποθέστε ότι η ενδιάμεση περίοδος μίσθωσης είναι 29 ημέρες. Για λόγους απλότητας, θα στρογγυλοποιήσουμε την περίοδο σε έναν ολόκληρο μήνα και θα την προσθέσουμε στη μίσθωση. Το νέο πραγματικό επιτόκιο για 37 πληρωμές των 3.113 $ είναι 9,7%. Το νέο επιτόκιο είναι περισσότερο από 20% υψηλότερο από το επιτόκιο που είχε αρχικά αναφέρει ο εκμισθωτής. Αυτό το υψηλότερο ποσοστό αντιπροσωπεύει μια παγίδα στη μίσθωση που παράγει περισσότερο κόστος για εσάς και υψηλότερη απόδοση για τον εκμισθωτή.
Ο σκοπός της προσωρινής μίσθωσης
Πολλοί εκμισθωτές δικαιολογούν το προσωρινό μίσθωμα ως αποζημίωση για την υποχρέωση να πληρώνουν τους πωλητές εξοπλισμού για λογαριασμό των μισθωτών σε σχέση με συναλλαγές μίσθωσης. Ως περαιτέρω αιτιολόγηση, αυτοί οι εκμισθωτές επισημαίνουν ότι οι μισθωτές χρησιμοποιούν τον εξοπλισμό κατά τη διάρκεια της ενδιάμεσης περιόδου.
Προβλήματα με το προσωρινό μίσθωμα
Υπάρχουν δύο ελαττώματα στη συλλογιστική που προσφέρουν αυτοί οι εκμισθωτές. Πρώτον, το ενδιάμεσο μίσθωμα είναι υπερβολικό, δεδομένου ότι βασίζεται στην περιοδική πληρωμή του μισθώματος αντί στο επιτόκιο δανεισμού του μισθωτή. Δεδομένου ότι κάθε πληρωμή μίσθωσης έχει μια συνιστώσα επιστροφής κεφαλαίου, η περιοδική πληρωμή δεν είναι το κατάλληλο πρότυπο για χρήση για υπολογισμούς ενδιάμεσων μισθωμάτων. Ένας υπολογισμός που βασίζεται στο επιτόκιο δανεισμού του μισθωτή είναι πιθανώς πιο δίκαιο μέτρο.
Το δεύτερο ελάττωμα σε αυτό το σκεπτικό είναι ότι οι εκμισθωτές συχνά δεν έχουν πληρώσει για τον εξοπλισμό κατά τη διάρκεια της ενδιάμεσης περιόδου. Μπορεί να μην έχουν επιβαρυνθεί με επιπλέον κόστος κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου. Το καθαρό αποτέλεσμα είναι ότι οι μισθωτές υφίστανται σημαντικές αυξήσεις στα πραγματικά επιτόκια μίσθωσης, ενώ οι εκμισθωτές είναι σε θέση να αποσπάσουν πρόσθετη απόδοση μέσω μιας παγίδας στη μίσθωση. Η ενδιάμεση μίσθωση μπορεί να μετατρέψει μια ανταγωνιστική μίσθωση σε μια σχετικά υψηλή συναλλαγή.
Λύσεις
Οι έμπειροι μισθωτές αναζητούν τρόπους να περιορίσουν ή να εξαλείψουν το προσωρινό μίσθωμα. Προσπαθούν να εξασφαλίσουν ότι θα λάβουν τη συμφωνία μίσθωσης για την οποία διαπραγματεύτηκαν. Ακολουθούν πέντε στρατηγικές για να αμβλύνετε τον αντίκτυπο της προσωρινής μίσθωσης:
1. Κατάργηση της προσωρινής μίσθωσης. Προσπαθήστε να διαπραγματευτείτε μια μίσθωση που αποκλείει την προσωρινή μίσθωση. Ένας τρόπος για να εξαλειφθεί το προσωρινό μίσθωμα είναι να μετρηθεί η ενδιάμεση περίοδος ως περίοδος μερικής πληρωμής. Μια άλλη περίοδος μερικής πληρωμής μπορεί να προστεθεί στο τέλος της μίσθωσης, έτσι ώστε οι δύο περίοδοι να αποτελούν μία πλήρη περίοδο πληρωμής.
2. Πληρώστε τόκους αντί για προσωρινό μίσθωμα. Αντί να πληρώνετε ενδιάμεσο ενοίκιο με βάση την περιοδική πληρωμή, βασίστε την ενδιάμεση πληρωμή στο σιωπηρό επιτόκιο συναλλαγής ή στο επιτόκιο δανεισμού σας. Αυτή η μέθοδος θα εξαλείψει το στοιχείο της επιστροφής κεφαλαίου που μαστίζει τους περισσότερους υπολογισμούς προσωρινών ενοικίων.
3. Περιορίστε ή καθορίστε το ποσό του προσωρινού μισθώματος. Εάν δεν μπορείτε να εξαλείψετε το προσωρινό ενοίκιο, μπορείτε να προσπαθήσετε να διαπραγματευτείτε ένα όριο σε αυτό. Μπορείτε να προσφέρετε στον εκμισθωτή μια καθορισμένη ενδιάμεση περίοδο, ανεξάρτητα από την ημερομηνία αποδοχής του εξοπλισμού.
4. Διαχειριστείτε τις παραδόσεις εξοπλισμού. Μια άλλη στρατηγική είναι να συντονιστείτε με τον πωλητή εξοπλισμού για να προγραμματίσετε την παράδοση και την αποδοχή του εξοπλισμού προς το τέλος του μήνα. Οι αποδοχές στο τέλος του μήνα θα εξασφάλιζαν μείωση του προσωρινού μισθώματος, καθώς οι ενδιάμεσες περίοδοι θα ήταν σύντομες.
5. Πώληση-επαναμίσθωση στο τέλος του μήνα. Ως τελευταία στρατηγική, εάν επιτρέπεται από τον εκμισθωτή, θα μπορούσατε να προγραμματίσετε μια πώληση-εκμίσθωση του πρόσφατα αποκτηθέντος εξοπλισμού στο τέλος του μήνα. Αυτή η στρατηγική θα εγγυάται επίσης μια σύντομη ενδιάμεση περίοδο.
Είναι σημαντικό να κατανοήσετε τον αντίκτυπο της προσωρινής μίσθωσης στη μίσθωση. Αντί να υποθέσετε ότι θα λάβετε το αναγραφόμενο επιτόκιο μίσθωσης, ελέγξτε προσεκτικά τη μίσθωση. Εάν η μίσθωση περιλαμβάνει προσωρινή μίσθωση, σχεδιάστε να διαπραγματευτείτε αυτήν τη δυνατότητα. Χρησιμοποιήστε μία από τις παραπάνω στρατηγικές για να μειώσετε αυτήν τη δυνητικά δαπανηρή πτυχή της μίσθωσης. Ακόμα κι αν δεν μπορείτε να εξαλείψετε την ενδιάμεση παγίδα πόρτας, ίσως μπορέσετε να τη σφραγίσετε.
